[Àco Homes giải mã] vì sao "Siêu sang hoang phế - siêu bền lên ngôi"

Nhiều dự án siêu sang tại TP. HCM vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa rõ ngày triển khai. Nhiều dự án đang thi công hoặc đã thành hình, nhưng cũng đành “đắp chiếu”. Căn hộ “siêu sang” nghe thì rất thích, nhưng nếu xiêu lòng thì dễ gặp khốn khó.

I. SIÊU SANG NHƯNG ĐỪNG DỄ XIÊU LÒNG

Trong một lần trò chuyện bên lề hội thảo, chủ tịch một tập đoàn bất động sản lâu năm tại TP. HCM nói vui: “Căn hộ siêu sang chỉ nghe thôi thì rất thích, nhưng đừng vì vậy mà chủ đầu tư xiêu lòng. Trong giới đầu tư bất động sản, đôi khi người ta cũng phân biệt đẳng cấp, thậm chí xếp chỗ ngồi trong một hội nghị cũng có ý phân biệt những chủ đầu tư chuyên làm căn hộ sang trọng (luxury) và chủ đầu tư căn hộ bình dân. Nhưng chỉ tới khi ‘cơn bão’ tràn qua mới thấm, siêu sang đôi khi thua xa siêu bền”.

Câu chuyện vui của vị chủ tịch nọ không kém phần ý nghĩa khi thị trường địa ốc hiện tại ở TP. HCM được xem là đầu tàu năng động nhất cả nước đang bước vào thời kỷ “ngủ đông”. Dẫu vậy, vẫn có những doanh nghiệp “thư thái” ra hàng. Đơn cử như dự án căn hộ dọc đại lộ Võ Văn Kiệt của Tập đoàn Nam Long với mức giá 40-45 triệu đồng/m2 có giao dịch tốt. Hay một số chủ đầu tư khác cũng đang đang phục hồi tốt hơn so với mặt bằng chung nhờ vài năm qua tập trung chủ lực vào thị trường căn hộ giá tầm trung với quỹ đất sạch tương đối dồi dào. “Bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, sẽ có một số doanh nghiệp có thể thoát khỏi khủng hoảng nhanh hơn nhờ cấu trúc tài chính tương đối lành mạnh, dự án có tính khả khi cao, không dàn trải đầu tư và có khả năng tiếp cận đa dạng nguồn vốn bền vững”, Tiến sỹ Vũ Đình Ánh nhận xét.

Theo quan sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính, phân khúc mà một số tập đoàn ở TP.HCM tập trung triển khai lâu nay đang đều đặn ra hàng đều là căn hộ trung bình, được xem là sản phẩm “siêu bền vững” và nhà ở xã hội. Các đợt mở bán dễ nhận thấy người có nhu cầu thực tới tìm hiểu khá đông. Các chủ đầu tư đều dự đoán tăng trưởng năm 2023 khó đột phá nhưng bán hàng hiệu quả sẽ là nhân tố hỗ trợ để vượt qua khó khăn nhanh hơn đối thủ.

II. DỰ ÁN SIÊU SANG HOANG PHẾ - CĂN HỘ SIÊU BỀN LÊN NGÔI

Trong khi đó, hãy xem số phận những dự án siêu sang của TP. HCM ra sao? Nhiều dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa rõ ngày triển khai. Nhiều dự án đang thi công hoặc đã thành hình, nhưng cũng đành “đắp chiếu”. Điển hình như dự án Alpha Hill giữa vòng xoay Cống Quỳnh - Nguyễn Cư Trinh. Hiện tại, dự án được quây kín, mọi hoạt động xây dựng đều tạm ngưng, cổng vào khóa chặt. Bên trong, vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc đều phơi mưa nắng. Chòi gác của bảo vệ cũng không bóng người. Giá bán từ năm 2021 trên 200 triệu đồng/m2. Một dự án chung cư cao cấp khác có tòa tháp 46 tầng nổi, 3 tầng hầm, ở vị trí trung tâm của trung tâm quận 1 có giá bán dao động 180 triệu đồng- 220 triệu đồng/ m2 cũng bị tạm ngưng thi công một thời gian dài.

Tồn tại và vượt khó sẽ là câu chuyện chính của giới đầu tư bất động sản năm 2023. Và tất nhiên, không chủ đầu tư nào lại muốn công trình dừng triển khai, nhất là dự kiến trong năm 2023, nguồn cung ở TP. HCM vẫn khan hiếm khi chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án.

Vậy điều gì khiến dự án siêu sang “bất động”? Theo một chuyên gia quản lý nguồn vốn của một ngân hàng cổ phần thì do dòng tiền bị đứt gãy và thường thì dự án cao cấp khó chống đỡ “cơn bão” tín dụng hơn. Song đầu tiên phải kể tới dòng tiền đóng đều đặn của người mua chung cư cao cấp bị ngưng trệ. “Đối tượng mua hầu như không có nhu cầu ở thực, chỉ trả tiền 20% đợt đầu tiên sau đó tính lướt sóng kiếm lãi, giờ ‘mắc cạn’ thì đương nhiên phải nợ chủ đầu tư. Thực tế, làn sóng chịu nộp phạt xin thanh lý hợp đồng rất nhiều”.

Một lý do khác là đứt gãy dòng tiền từ huy động trái phiếu. Và tất nhiên còn có nguyên nhân từ sự “quay lưng” của các nhà băng do sau thời điểm “sốt ảo”, các tổ chức tín dụng liên tục cảnh giác với dòng chung cư siêu sang, cao cấp. “Các ngân hàng thường có xu hướng nhận tài sản đảm bảo nợ vay là bất động sản do đặc tính khan hiếm, giá có xu hướng tăng trong dài hạn nhưng giờ thì mọi việc đã khác. Tài sản thế chấp càng cao cấp càng dễ lún nợ xấu”, bà Ely Trương, cố vấn tài chính của một công ty tư vấn bất động sản ở TP.HCM, cho hay.

Theo một số chuyên gia, hiện nay nhiều ngân hàng đang hướng đến cho vay những dự án địa ốc mang tính bền vững, dựa trên tỷ lệ doanh số bán hàng hoá chứ không chỉ nhìn vào tài sản đảm bảo nợ vay bằng đất đai. “Sự hoang tàn của dự án cao cấp cho thấy bán nhà cho người giàu không dễ. Họ có tiền, có sự khôn ngoan sành sỏi, họ đòi hỏi ‘đắt phải xắt ra miếng’, chứ không vội vàng quyết định mua bởi những lời quảng cáo, tiếp thị hoa mỹ. Nếu chủ đầu tư không đạt tới đẳng cấp cao để sản phẩm có chất lượng tương xứng và dồi dào vốn thì nên rất cẩn trọng. Người dân nên tìm đến những dự án chung cư có giá trung bình khá, khoảng 45 triệu đồng/m2 trở xuống, được mệnh danh là sản phẩm siêu bền vững”, bà Ely Trương chia sẻ.

Trong xu thế sàng lọc khá mạnh mẽ và làn sóng tái cấu trúc không ngừng, phần thắng năm nay thuộc về các nhà đầu tư từng giàu kinh nghiệm kiểm soát dòng vốn, luôn hướng tới sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, trung thành với mục tiêu phát triển bền vững.

Trên đây là một vài thông tin về thị trường bất động sản hiện nay. Hy vọng, Quý Anh/Chị quan tâm đến thị trường bất động sản có thêm thông tin tham khảo. Liên hệ ngay Àco Homes qua Hotline để được tư vấn chi tiết.

———————————————————————————

ÀCO HOMES - TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Địa Chỉ: 31 Trương Định, Q.1, TP.HCM

Fanpage: https://www.facebook.com/acohomes.com.vn