Luật Nhà ở mới không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Với 85,63% đại biểu Quốc hội tán thành, sáng ngày 27/11, Quốc hội đã thông qua dự án luật Nhà ở sửa đổi. Trước đó, các đại biểu cũng đã biểu quyết thông qua 2 điều của dự thảo luật quy định nhà ở công vụ và các hình thức phát triển nhà ở xã hội.

1. Luật Nhà ở mới không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có ý kiến cho rằng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế hoặc khi chưa hết thời hạn sử dụng mà nhà ở bị hư hỏng, mất an toàn thì UBND tỉnh quyết định phá dỡ (theo tuổi thọ công trình) là chưa phù hợp với quy định của luật Đất đai. Lý do, đất ở không có thời hạn sử dụng.

Cơ quan thẩm tra cũng cho hay có ý kiến đề nghị bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Cần phân biệt thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng nhà chung cư, đối với đất ở thì ổn định lâu dài, đối với đất dự án nhà ở có thời hạn thì thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất được giao thực hiện dự án.

UBTVQH đề nghị giữ các nội dung này như dự thảo luật. Lý giải cho điều này, theo UBTVQH, dự thảo luật không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa luật Nhà ở hiện hành.

“Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường, bảo đảm tính thống nhất với luật Đất đai”, UBTVQH nêu.

Bên cạnh đó, theo cơ quan thẩm tra, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được thảo luận, lấy ý kiến nhiều lần, đã được cân nhắc kỹ lưỡng. UBTVQH, Chính phủ, đa số ý kiến đại biểu thống nhất chưa nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật Nhà ở sửa đổi lần này.

Còn với đất giao thực hiện dự án có thời hạn là để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong triển khai thực hiện dự án; khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư cho tổ chức, cá nhân thì theo quy định của luật Đất đai, đất đó là đất ở ổn định lâu dài, do đó, không có cơ sở để quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất.

2. Nhiều điều luật được chỉnh lý

Theo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) về dự án luật Nhà ở sửa đổi tại phiên họp giữa 2 kỳ của kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, UBTVQH cơ bản nhất trí với các nội dung đã được tiếp thu, chỉnh lý trong dự thảo.

Trong đó, chỉnh lý điều 57 về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Quy định Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Bổ sung ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được xây dựng cả nhà ở thương mại trong quỹ đất 20% của tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án (điểm d khoản 2 điều 85), nhưng chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này theo quy định của pháp luật về đất đai…

Quy định xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp tại điều 94. Tuy nhiên, không quy định về nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp; bổ sung quy định về thủ tục đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công bảo đảm thống nhất với luật Đầu tư.

UBTVQH cũng thống nhất ngày có hiệu lực của luật Nhà ở đồng bộ với luật Đất đai từ 1.1.2025 để có cơ sở quy định trong dự thảo luật Nhà ở sửa đổi trình Quốc hội thông qua.

3. Bộ Xây dựng, UBND tỉnh quy định cụ thể điều kiện chung cư mini

Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (chung cư mini - PV) vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Có đại biểu cho rằng, quy định tại điều 57 quá chặt chẽ, chưa phù hợp và khó khả thi. 

UBTVQH đánh giá, thời gian qua nhiều địa phương có tình trạng buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra chặt chẽ, không xử lý kịp thời các sai phạm dẫn đến nhiều hệ lụy, gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị. Đặc biệt, tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ, thực tế đã xảy ra một số vụ hỏa hoạn gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản.

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế, song vẫn đáp ứng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý điều 57 theo hướng quy định phù hợp hơn một số yêu cầu. 

Cụ thể, không quy định các yêu cầu riêng mà dẫn chiếu điều kiện quản lý do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, yêu cầu của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Đồng thời, phân cấp cho UBND cấp tỉnh quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy…

4. Được dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội cho thương mại

Về giải quyết tranh chấp chung cư, có ý kiến đề nghị giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì cho UBND cấp huyện để tránh dồn việc lên UBND cấp tỉnh, nhất là ở các thành phố lớn. 

Song theo UBTVQH, các chung cư thường có số lượng chủ sở hữu lớn, tranh chấp phức tạp nên giao UBND cấp tỉnh là phù hợp. Trường hợp UBND cấp huyện có đủ điều kiện và khả năng thực hiện nhiệm vụ này thì UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền thực hiện.

Ngoài ra, UBTVQH cũng chỉ đạo cơ quan thẩm tra phối hợp cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, trên cơ sở luật hóa Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ. 

Cụ thể, ưu đãi chủ đầu tư được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án cho kinh doanh dịch vụ, thương mại và cả nhà ở thương mại; song với phần đầu tư nhà ở thương mại, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất.

Xem thêm: Tips pháp lý thủ tục hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã có sổ

Trên đây là một số nhận định liên quan đến quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Hy vọng, Quý Anh/Chị quan tâm đến thị trường bất động sản có thêm thông tin tham khảo hoặc có thể liên hệ ngay Àco Homes qua Hotline để được tư vấn chi tiết hơn.

———————————————————————————

ÀCO HOMES - TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Địa Chỉ: 31 Trương Định, Q.1, TP.HCM