Rà soát việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ dân chuyển quyền bằng giấy tay

Sở TN-MT TP. HCM vừa đề nghị UBND các quận, huyện, TP. Thủ Đức, Văn phòng Đăng ký đất đai TP. HCM và các chi nhánh trực thuộc giải quyết hồ sơ tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, tự ý tách thửa, chuyển quyền bằng giấy tay.

1. Người dân cần thấy rõ trách nhiệm, quyền lợi

Trên địa bàn TP. HCM tồn tại các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong quá trình sử dụng có phát sinh biến động như: hộ gia đình tách hộ riêng để ở; được thừa kế, được tặng cho, chuyển nhượng một phần diện tích đất...

Để giải quyết nhu cầu thực tế này, người sử dụng đất đã có các hành vi tự ý tách thửa, chuyển quyền một phần thửa đất bằng giấy tay (không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định), tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà, công trình trên đất nông nghiệp...).

Do pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ chưa có quy định kịp thời, đầy đủ nên người nhận chuyển quyền trong những trường hợp này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận - GCN).

Vấn đề tồn tại nêu trên kéo dài đến khi có quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cho phép giải quyết đối với những trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho bằng giấy tay trước ngày 1-7-2014. Tuy nhiên, vì là tự ý tách thửa để chuyển quyền nên phần lớn diện tích đất được chuyển quyền không phù hợp theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Hiện chưa có số lượng thống kê cụ thể do chưa tổ chức kê khai, đăng ký. Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi, các trường hợp này tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại thành, đặc biệt là các quận huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh như huyện Bình Chánh, Hóc Môn, quận Bình Tân…

Để có con số tương đối chính xác, cần có một đợt kê khai, khảo sát trên toàn thành phố với sự phối hợp chặt chẽ giữa các quận huyện, TP. Thủ Đức và phường, xã cũng như người dân đang “sở hữu” nhà đất thuộc tình trạng nói trên. Người dân phải thấy rõ trách nhiệm, quyền lợi của mình để phối hợp kê khai minh bạch thì lúc đó chúng ta mới có con số cụ thể, chính xác được.

2. Rà soát kỹ từng trường hợp

Đây là việc vướng mắc kéo dài nhiều năm qua, Sở TN-MT TP. HCM đã có nhiều văn bản báo cáo, xin ý kiến của UBND TP. HCM và Bộ TN-MT. Đến ngày 18-10-2023, Văn phòng UBND TP. HCM đã có Thông báo số 821/TB-VP truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP. HCM Bùi Xuân Cường tại cuộc họp nghe báo cáo về hồ sơ tự ý tách thửa, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền bằng giấy tay.

Theo đó, Sở TN-MT đã giao Văn phòng đăng ký đất đai TP. HCM chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận huyện và TP. Thủ Đức căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, phối hợp với Phòng TN-MT, Phòng quản lý đô thị, UBND phường, xã xác định điều kiện cấp GCN cho các trường hợp tự ý tách thửa, tự ý chuyển mục đích, chuyển nhượng bằng giấy tay; chủ động lập kế hoạch rà soát, phân loại hồ sơ theo thời gian và các bước thực hiện.

UBND các quận huyện, TP. Thủ Đức căn cứ tình hình địa phương để xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị trong việc rà soát hồ sơ, xử lý sai phạm liên quan…

Để cấp GCN cần phải xem xét các vấn đề: thời điểm mua bán giấy tay; việc xử lý vi phạm đất đai, xây dựng (phạt nộp tiền, buộc tháo dỡ hoặc cho phép đăng ký, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp…); rà soát quy hoạch, đảm bảo phù hợp quy định về hạn mức tách thửa và cơ sở hạ tầng… để xác định từng trường hợp cụ thể đủ điều kiện cấp GCN.

3. Cấp GCN đúng người, đúng việc

Do việc mua bán giấy tay không có xác nhận của cơ quan chức năng nên việc kiểm tra tính xác thực của thời điểm mua bán là thiếu căn cứ, dễ bị lợi dụng làm trái quy định. Nếu không thực hiện chặt chẽ dễ dẫn đến tình trạng “lách luật”, chia tách thửa đất không đảm bảo hạn mức.

Do đó, giải quyết cấp GCN với những trường hợp này theo các quy định pháp luật cần phải xem xét, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc cấp GCN cho từng trường hợp cũng cần căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện tách thửa, cơ sở hạ tầng để quyết định. Đây là những vấn đề thuộc thẩm quyền của UBND quận, huyện.

Nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô, tách thửa không đúng quy định, xây dựng không phép dẫn đến hình thành nhiều khu dân cư manh mún, phá vỡ quy hoạch và nâng cao trách nhiệm quản lý đất đai của địa phương, Sở TN-MT kiến nghị UBND TP. HCM cần thiết có chỉ đạo chung cho UBND các quận, huyện triển khai thực hiện việc xác định các điều kiện cần thiết và xử lý trước khi cấp GCN.

Trên đây là một số lưu ý về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ dân chuyển quyền bằng giấy tờ tay. Hy vọng, Quý Anh/Chị quan tâm đến thị trường bất động sản có thêm thông tin tham khảo hoặc có thể liên hệ ngay Àco Homes qua Hotline để được tư vấn chi tiết hơn.

———————————————————————————

ÀCO HOMES - TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Địa Chỉ: 31 Trương Định, Q.1, TP.HCM