Xu hướng định hình thị trường bất động sản năm 2023

event_available

Theo báo cáo, các ảnh hưởng của đại dịch lên nền kinh tế bắt đầu mờ nhạt dần trong năm 2023. Những thay đổi về mặt cấu trúc như việc áp dụng rộng rãi hơn hình thức làm việc từ xa có thể tác động lên quyết định của nhà đầu tư và mô hình bất động sản. Trong khi đó, một loạt các yếu tố dài hạn như chi phí nhà ở tăng, rủi ro khí hậu tăng và sự không chắc chắn của nền kinh tế có thể thúc đẩy việc hình thành nhiều hơn các bất động sản xanh và bền vững. Ngược lại, vẫn có nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp khi nhiều chính phủ đẩy mạnh đầu tư công để phát triển cơ sở hạ tầng.

Báo cáo cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của toàn ngành trong việc vượt ra khỏi những khó khăn mang tính theo chu kỳ và tập trung vào cách tiếp cận dài hạn. Trong một môi trường mà lãi suất tăng, GDP giảm và hoạt động thu hẹp, các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi để vượt qua chu kỳ sụt giảm tạm thời và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. Theo PwC, đại dịch đã tạo ra những thay đổi vĩnh viễn với ngành bất động sản, bao gồm mô hình và cách thức sử dụng các loại bất động sản khác nhau. Mặc dù thị trường vốn bất động sản đang co lại, các nhà đầu tư vẫn đang thu mua những bất động sản chất lượng cao và các tổ chức tín dụng vẫn tiếp tục cho vay. Vì vậy, các nhà phát triển nên duy trì sự lạc quan thận trọng trong chu kỳ hiện tại và chuẩn bị thích ứng với những thay đổi nhanh chóng của thị trường. Đồng thời, nên hợp tác chặt chẽ với các bên liên quan để đánh giá lại nhu cầu và tâm lý thị trường với những xu hướng chính sau đây trong năm 2023.

Thị trường đang bình thường hóa

Thị trường đã hạ nhiệt và sẽ dần trở về trạng thái bình thường trong năm 2023. Giá nhà ở có thể tiếp tục giảm do lãi suất tăng trở lại. Bất động sản công nghiệp và hậu cần được dự báo sẽ duy trì tỷ lệ trống thấp kỷ lục với hiệu suất cho thuê cao, do nhu cầu thuê các cơ sở hậu cần có chất lượng và vị trí tốt để đáp ứng hoạt động của chuỗi cung ứng. Trong khi đó, các lĩnh vực khác bao gồm khách sạn cũng có xu hướng trở lại mức bình thường trước đại dịch, được thúc đẩy bởi nhu cầu du lịch và tiêu dùng.

Chi phí nhà ở vẫn cao, khả năng chi trả giảm

Mặc dù giá nhà giảm nhưng vẫn ở mức cao so với thu nhập hộ gia đình. Tại Mỹ, giá nhà trung bình đã tăng hơn 30% kể từ khi đại dịch bắt đầu, khiến khả năng chi trả ở mức thấp nhất so với thu nhập trong vòng hơn 3 thập kỷ qua. Giá thuê tiếp tục lập đỉnh mới và nhu cầu thuê nhà đang vượt xa nguồn cung.

Tình trạng cung không đủ cầu đối với nhà ở giá rẻ không phải là một thách thức mới và nhiều yếu tố đang khiến thách thức này tiếp tục diễn ra trong năm 2023, bao gồm chi phí xây dựng, vật liệu và nhân công tăng, sự thận trọng của các chủ đầu tư, các hạn chế trong việc xin giấy phép và quy hoạch.

Hàng triệu người đang tự giải quyết vấn đề nhà ở bằng cách chuyển sang các khu vực có giá cả phải chăng hơn. Tuy nhiên, điều này lại đẩy giá thuê tăng lên ở chính những nơi mà mọi người đổ xô đến mua nhà.

Các công ty đang xem xét lại quy mô văn phòng

Nhiều doanh nghiệp đang duy trì diện tích văn phòng như cũ cho các kế hoạch trong tương lai hoặc do hợp đồng cho thuê vẫn còn hiệu lực. Trong khi đó, nhiều công ty đang cắt giảm quy mô, không gia hạn hợp đồng, hoặc cho tạm thời thuê lại diện tích văn phòng không sử dụng để tiết kiệm chi phí.

Những diễn biến này không chỉ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình sự phát triển của thị trường văn phòng, mà còn tác động lên các dự án bất động sản lân cận như trung tâm thương mại, không gian vui chơi giải trí và nhà ở.

Giải quyết thách thức do biến đổi khí hậu và đáp ứng tiêu chuẩn ESG

Tác động ngày càng tăng của biến đổi khí hậu đang làm thay đổi thị trường bất động sản. Sự kết hợp giữa nhiệt độ tăng và hạn hán có thể khiến các khu vực có thể tiến hành xây dựng giảm đi, nhiều thành phố có thể bị nước biển nhấn chìm (như Jakarta và Thành phố Hồ Chí Minh).

Trong bối cảnh này, các nhà đầu tư dần chuyển trọng tâm sang những dự án đảm bảo tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Nhu cầu này đang thúc đẩy thị trường hướng tới việc thiết lập các tòa nhà mới hơn, xanh hơn, tiết kiệm năng lượng hơn và tìm cách hạn chế phát thải khí nhà kính để đảo ngược hoặc làm chậm biến đổi khí hậu.

Thay đổi tâm lý nhà đầu tư và nguồn vốn


Nhu cầu đầu tư bất động sản đã hạ nhiệt kể từ năm 2020, khi dòng vốn chuyển sang các tài sản khác như cổ phiếu và trái phiếu. Lãi suất tăng đã làm tăng chi phí của hoạt động M&A và các khoản vay xây dựng, trong khi sự biến động liên tục của chi phí nhà ở so với thu nhập đã đẩy nhiều người mua ra khỏi thị trường. Những điều không chắc chắn về định giá bất động sản là mối quan ngại hàng đầu khi chốt giao dịch, bởi vì người mua sợ mua hớ còn người bán không muốn bán rẻ.

Khả năng cấp vốn cho thị trường bất động sản dự kiến sẽ giảm trong năm 2023 khi nhiều nhà đầu tư chờ đợi các chính sách và đợt tăng lãi suất tiếp theo của các ngân hàng trung ương.

Chi tiêu cho cơ sở hạ tầng tăng

Các chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công trong phát triển cơ sở hạ tầng và xây dựng các thành phố thông minh nhằm giải quyết các vấn đề về giao thông, an sinh xã hội, môi trường, việc làm và giáo dục.

Các kế hoạch này sẽ thúc đẩy mạnh mẽ thị trường bất động sản thông qua việc gia tăng các cơ hội việc làm từ xa, cho phép người lao động tiếp cận việc làm tại chính nơi họ sống, phát triển kinh tế và xây dựng các cộng đồng thịnh vượng.