Bất động sản chờ sửa luật quyết "sinh mệnh" hàng trăm dự án

I. NÚT THẮT THỊ TRƯỜNG

Ngày 15/9, Văn phòng Chính phủ có văn bản truyền đạt ý kiến của Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch & Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ liên quan nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, báo cáo Chính phủ xem xét quyết định.

Trao đổi về việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White cho biết, theo báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9 của Bộ Tư pháp nội dung đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư đang có hai hướng:

Một là, theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, BĐS không xin Chính phủ hỗ trợ tiền mà chỉ xin Nhà nước tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật

Hai là, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Theo luật sư Bằng, thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).

“Nếu điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư được sửa đổi theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đồng thời tháo gỡ được  khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở” – luật sư Bằng đánh giá.

Cũng theo luật sư việc sửa đổi theo đề xuất trên còn giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid 19; tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khai thác được nguồn lực đất đai: có nhiều dự án sẽ được triển khai hơn nguồn thu của ngân sách sẽ tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trong khi đó, trường hợp sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng của Bộ Tư pháp tại báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9/2021 bổ sung nội dung: “đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, luật sư cho rằng dễ gây hiểu lầm là nhà đầu tư phải chuyển đổi mục đích sử dụng của 100% quyền sử dụng đất thành đất ở mới được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Theo quy định của pháp luật về đất đai để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở thì nhà đầu tư phải là chủ đầu tư và cần phải thực hiện rất nhiều thủ tục theo quy định của pháp luật về Đầu tư, Quy hoạch, Xây dựng, Môi trường trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như: Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Báo cáo đánh giá tác động môi trường, Lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng...

Như vậy sẽ lặp lại vướng mắc về công tác chuẩn bị đầu tư cho các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong gần 1 năm theo quy định của Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở với quy định là nhà đầu tư phải có đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” – luật sư phân tích.

II. SỬA LUẬT, KÉO GIẢM GIÁ NHÀ

Theo Giám đốc Công ty Luật Black&White, việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng đề xuất của 3 Bộ Tài Nguyên và môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và đầu tư là nhà đầu tư có “đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” là phù hợp và tháo gỡ được vướng mắc cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư theo hướng nêu trên là một sửa đổi rất quan trọng đối với các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, khai thác được tối đa nguồn lực đất đai, đồng thời tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới” – luật sư Bằng nói.

Đặt ra ý kiến quan ngại cho rằng việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp, hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho hay, quan ngại này không có cơ sở, mà chính việc chậm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Số liệu của HoREA cũng cho thấy các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM hiện nay gồm 3 nhóm. Nhóm 1 là các dự án có 100% đất ở chiếm số lượng rất ít, không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Nhóm 2 là các dự án có đất ở và các loại đất khác chiếm khoảng 80% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Nhóm 3 là các dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thường có quy mô diện tích lớn, chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Vì vậy, theo Hiệp hội việc sửa đổi quy định của Luật đầu tư năm 2020 thời gian tới sẽ "cởi trói" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang bị ách tắc trên cả nước.

Hiện các bộ, ngành liên quan đều đã có công văn nêu ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư. Thị trường BĐS đang trông chờ việc sửa đổi sẽ được Bộ Tư pháp trình Chính phủ trong thời gian tới.