Bản tin thị trường bất động sản tuần 4 tháng 9/2024

1. Điêu tiết thị trường bất động sản băng chính sách Pháp luật về tín dụng
 

Điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu, đảm bảo sự phát triển bên vững và ổn định của thị trường BĐS, tránh những tác động gây bất ổn cho nên kinh tế.
 

Là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, bất động sản (BĐS) là lĩnh vực đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nên kinh tế. Thị trường BĐS liên quan trực tiếp đến sự phát triền kinh tế, tác động đến sự ổn định xã hội. Trong nhiều trường hợp, sự bùng nổ hay suy thoái của thị trường BĐS có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính lớn.

Tại Việt Nam, lịch sử cho thấy, BĐS cũng thường được liệt kê là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế gặp khó khăn do các tác động trực tiếp của ngành này và gián tiếp bởi các ngành kinh tế phụ trợ bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực quan trọng này như xây dựng, du lịch, tài chính - ngân hàng,...

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường BĐS tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường BĐS để đánh giá tình hình thị trường BĐS và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường. Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường BĐS, Chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường BĐS. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, Chính phủ có thể kiểm soát giá BĐS. Tuy nhiên, sự linh hoạt trong chính sách này tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể của mỗi quốc gia. Kinh nghiệm của một số quốc gia về vấn đề này như sau:

Tại Trung Quốc, để kiếm soát dòng vốn đầu tư, Chính phủ Trung Quốc áp đặt nhiều biện pháp hạn chế đối với việc mua BĐS bằng tín dụng, đặc biệt là các khoản vay cho đầu cơ. Họ cũng kiểm soát dòng vốn ra nước ngoài nhằm ngăn chặn dòng tiền đầu cơ đổ vào các thị trường BĐS nước ngoài.

Tại Singapore, nhằm kiếm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng BĐS, Chính phủ Singapore đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiếu khi vay mua BĐS, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá BĐS, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà (loan tenure) kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Tại Hoa Kỳ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, FED cũng đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuấn. Chính phủ Mỹ cũng đã thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, chẳng hạn như chương trình FHA (Federal Housing Administration) với yêu cầu đặt cọc thấp và lãi suất ưu đãi.

Tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản đế hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua BĐS.
Nhiều nước còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua BĐS là người nước ngoài, nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Úc, Canada,...

Trên cơ sở bài học kinh nghiệm từ các nước đi trước, VARS đề xuất một số giải pháp về chính sách tín dụng nhằm điều tiết thị trường khi thị trường có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân như sau:
Thứ nhất, thăt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ.

Để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Thứ hai là tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến BĐS, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhăm giải quyết nhu câu vê nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn, .....

Muốn chính sách áp dụng "đúng và trúng", Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

Việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước là điều hết sức cần thiết. Đặc biệt, trước bối cảnh giá bán BĐS đang có nhiều quan ngại như hiện nay.

Để điều tiết thị trường BĐS toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ốn định trật tự thị trường BĐS, hạn chế tối đa rủi ro.
 

2. Tiêu điểm thị trường
 

TP.HCM: Hàng loạt sai phạm trong cấp phép xây dựng tại quận 12

Nhiều hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại quận 12, TP.HCM, vượt hệ số sử dụng đất, không phù hợp quy hoạch chi tiết, không có khoảng lùi, không đảm bảo ranh lộ giới tối thiểu, cấp nhiều giấy phép xây nhà ở riêng lẻ trên cùng một thửa đất chưa xác định rõ lộ giới.

Cần Thơ mời đầu tư 5 dự án nhà ở xã hội độc lập

UBND TP. Cân Thơ vừa ban hành danh mục 5 dự án mời gọi đầu tư nhà ở xã hội độc lập trên địa bàn TP.
Cần Thơ (đợt 1) tại quận Bình Thủy, quận Thốt Nốt, thị trấn Thới Lai, huyện Vĩnh Thanh, quận Ninh Kiều.
UBND thành phố đồng thời đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm đảm bảo việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội ngày càng lành mạnh, bền vững, hạn chế xảy ra hành vi trục lợi chính sách, người dân được tiếp cận đẩy đủ thông tin, được mua đúng giá, không phải trả thêm chi phí khác.
 

Bộ Tài chính đề xuất hai phương án giảm tiền thuê đất năm 2024, mức cao nhất 30%

Bộ Tài chính đề xuất hai phương án giảm tiền thuê đất năm 2024, đó là giảm 15% hoặc 30%. Dự kiến số tiền thuê đất được giảm khoảng 2.000 - 4.000 tỷ đồng và không ảnh hưởng đáng kể đến số thu ngân sách nhà nước năm nay.

Hà Nội thực hiện kiểm kê đất đai

UBND TP.Hà Nội vừa ban hành Kế hoạch về việc thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2024 trên địa bàn thành phố, nhằm đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của từng đơn vị hành chính các cấp xã, huyện, thành phố. Từ đó, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các cấp trong giai đoạn năm 2019-2024 và đề xuất cơ chế, chính sách, biện pháp giúp tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Hậu Giang sẽ có khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong gân 3.000 ha

UBND tỉnh Hậu Giang đã ban hành Công văn số 1336/UBND-NCTH về chủ trương lập đồ án quy hoạch phân khu xây dựng tý lệ 1/2.000 khu đô thị du lịch nghí dưỡng Mekong, diện tích khoáng 2.945 ha.

Hà Nội đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt 65% vào năm 2030

Tại Chương trình phát triến đô thị TP.Hà Nội giai đoạn đến năm 2035, Hà Nội đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2030 đạt 55-65%; tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2035 đạt 60-70%.
 

Thêm nhiêu địa phương quy định vê tách thửa đất

Hiện nay, nhiều địa phương như Thừa Thiên Huế, Thanh Hóa,... đã ban hành quy định về tách thửa đất theo hướng siết chặt các điều kiện, nhằm ngăn chặn sốt đất và ổn định thị trường.

3. Kết luận - khuyến nghị
 

Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến nợ xấu, khủng hoảng niềm tin và khó khăn trong huy động vốn. Để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững, cần thiết áp dụng các chính sách pháp luật về tín dụng như một công cụ điều tiết thị trường hiệu quả.

Chính phủ nên thắt chặt tín dụng đối với các nhà đầu cơ, đồng thời hỗ trợ tín dụng cho những người mua nhà lần đầu hoặc có nhu cầu thực sự. Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và cập nhật sẽ là điều kiện tiên quyết để chính sách điều tiết được áp dụng hiệu quả và đúng đối tượng.

Nguồn Vars Connect

Trên đây là một vài thông tin nổi bật trong tuần qua về thị trường kinh tế - bất động sản Việt Nam. Hy vọng, Quý Anh/Chị quan tâm đến thị trường bất động sản có thêm thông tin tham khảo. Liên hệ ngay Àco Homes qua Hotline để được tư vấn chi tiết ().
———————————————————————————
ÀCO HOMES - TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Địa Chỉ: 31 Trương Định, Quận 1, TP. HCM