Bản tin thị trường bất động sản tuần 2 tháng 9/2024

1. Đẩy mạnh tổ chức tập huấn, tuyên truyền, phổ biến các quy định mới của pháp luật và đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 có nhiều quy định mới, có tác động trực tiếp đến hoạt động của nhiều đối tượng, từ người dân đến doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế. Do đó, việc nắm rõ và hiểu sâu các quy định mới là điều kiện cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật, giảm thiếu rủi ro pháp lý và tăng cường hiệu quả hoạt động

 

Các hoạt động tập huấn và phổ biến không chỉ giúp các doanh nghiệp BĐS và người dân hiểu rõ các quy định, mà còn là cơ hội để cơ quan quản lý tiếp cận thực tế, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Điều này góp phần giúp các cơ quan quản lý điều chỉnh chính sách phù hợp hơn với thực tiễn.

Dưới sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng, các văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ngành địa phương khẩn trương xây dựng, ban hành, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 đồng thời với các Luật.

Mặc dù các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã được ban hành, sau hơn 1 tháng triển khai, công tác thi hành Luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Do một số văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của trung ương, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật khi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Do nhiều cán bộ chuyên trách chưa năm luật, chưa được tham gia các chương trình phố biến, tập huấn vê các quy định mới.

Thứ nhất, vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất. Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 vê việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết,UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, việc các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi các quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường BĐS nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Cụ thể, trước đây, Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Đồng thời, còn có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành, sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Thêm vào đó, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận,... bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới. Do cơ quan thuế hiện chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương.

Cụ thể, Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý
NƠXH, đã có quy định, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong số đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án NƠXH. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NƠXH.

Nhưng sau hơn 1 tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập. Do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Một vấn đề nữa là, theo quy định hiện hành, ngân hàng chính sách Nhà nước sẽ tiếp nhận hồ sơ vay mua, thuê mua NƠXH khi có hợp đồng mua bán. Dẫn đến tình trạng xong hợp đồng mua bán, tới ngân hàng chính sách vay thì nhận được câu trả lời là "chưa có vốn, do chưa được cấp từ nguồn". Khi nào ngân hàng nhận được nguồn vốn cấp sang sẽ giải quyết cho các hồ sơ Ngân hàng Chính sách xã hội đang thụ lý. Còn cụ thế khi nào thì chưa biết?

Thứ ba, là vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện. Trong khi phòng Tài nguyên & Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Thêm vào đó, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát u khu đô thị, khu dân cư.

2. Tiêu điểm thị trường

Bình Định: Diện tích tối thiểu sau tách thửa của đất ở đô thị là 40m2

UBND tỉnh Bình Định vừa ban hành quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu được tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất. Trong đó, đất ở tại đô thị sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 40m2, kích thước chiều rộng và chiều dài thửa đất tối thiểu 3m.

TP.HCM lên kế hoạch đấu giá hơn chục lô đất tại Thủ Thiêm

Nhằm khởi động lại thị trường bất động sản, đẩy nhanh tiến độ bán đấu giá, tăng thu cho ngân sách, UBND TPHCM đã ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá các lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức. Theo đó, giai đoạn 2025-2026, TP.HCM sẽ tố chức đấu giá hơn chục lô đất, trong đó có 04 lô "đất vàng" từng bị bỏ cọc tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.
 

TP.HCM: Sẽ bó điều kiện quy hoạch khi tách thứa đất

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã lấy ý kiến 33 đơn vị góp ý dự thảo xây dựng quy định tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM. Dự thảo mới nhất lần này đã bỏ điều kiện quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu; quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở).

Hà Nội quy định về bồi thường khi bị thu hồi đất kể từ 20/9/2024

UBND TP.Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố. Quyết định có hiệu lực từ ngày 20/9/2024. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn thành phố cơ bản được thực

TP.HCM sẽ khởi công dự án quốc lộ 13 vào dịp 30/4 năm 2025

Là dự án hạ tầng trọng điểm mang tính huyết mạch của TP.HCM, công trình nâng cấp, mở rộng quốc lộ 13 đoạn qua TP.HCM kết nối với các khu công nghiệp ở Bình Dương sẽ được khởi công vào ngày 30/4/2025, sớm hơn 6 tháng so với kế hoạch đề ra.

Đồng Nai: Duyệt quy hoạch trung tâm thương mại hơn 6.000 tỷ đồng

UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 Trung tâm thương mại tại phường Hiệp Hòa, TP. Biên Hòa. Tống mức đầu tư dự án hơn 6.000 tỷ đồng, gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư hơn 2.200 tỷ đồng. Trung tâm thương mại tại phường Hiệp Hòa, TP.Biên Hòa, tỉnh Đông Nai, có diện tích gân 12 ha, dự kiến hoàn thiện giai đoạn một vào quý 2/2027.
 

3. Kết luận - Khuyến nghị

Ba bộ luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 sẽ có những tác động lớn đến thị trường bất động sản, cụ thể là tạo ra môi trường pháp lý minh bạch và ổn định hơn. Luật Đất đai 2024 sửa đổi giúp giảm bớt các vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng hơn. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mang lại sự minh bạch và chuyên nghiệp trong các dự án, làm tăng niềm tin cho nhà đầu tư. Luật Nhà 2023 ở sửa đổi sẽ tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, từ đó cân bằng cung cầu và phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Nguồn Vars Connect

Trên đây là một vài thông tin nổi bật trong tuần qua về thị trường kinh tế - bất động sản Việt Nam. Hy vọng, Quý Anh/Chị quan tâm đến thị trường bất động sản có thêm thông tin tham khảo. Liên hệ ngay Àco Homes qua Hotline để được tư vấn chi tiết ().
———————————————————————————
ÀCO HOMES - TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Địa Chỉ: 31 Trương Định, Quận 1, TP. HCM