Bản tin thị trường bất động sản tuần 1 tháng 9/2024

1. Cải cách thuế bất động sản để kiềm chế tăng giá nhà đất

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đã đến lúc cần cải cách thuế bất động sản để giải bài toán giá nhà đất tăng quá cao.

 

Nhiều năm trở lại đây, khái niệm "nhà hoang", "biệt thự hoang", "khu đô thị hoang" ngày càng trở nên quen thuộc và phổ biến. Ở bất cứ đâu chúng ta cũng có thể dễ dàng bắt gặp tình trạng này. Ngay tại các thành phố lớn, nơi được cho là "đất chật, người đông" thì tình trạng này vẫn "đầy nhan nhản".

Thực trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội, khi mà phần lớn nguồn cung nhà đất - đang ngày một khan hiếm, vẫn tiếp tục "rơi" vào tay những người dư dả tài chính.

Để giải quyết vấn đề này, tại các nước phát triển, ngoài chính sách phát triển nhà xã hội, họ đánh thuế cao lên BĐS thứ 2 trở đi và BĐS không đưa vào sử dụng, khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS. Thông qua đó giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực.

Giá nhà liên tục tăng cao và không có tín hiệu giảm

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã tăng lần lượt 58%;
27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị.
Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dân bị "chiếm sóng" bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2.

Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ "tăng vọt", nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao.

"Ăn theo" cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu trên 1m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng trên 1m2 vẫn được coi là bình thường. Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch "sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cấu giả đế đấy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt "đỉnh sốt" năm 2022.

VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiểm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tâng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong "sân chơi" phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ. Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Theo VARS, song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận - khu vực có nhiều lựa chọn với mức giá phải căng hơn, có nhiều dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai hơn. Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường BĐS cân bằng về mặt dài hạn.

Đánh thuế để kiềm chế giá nhà

Với các doanh nghiệp phát triến dự án, hành lang pháp lý mới đã có cơ chế, quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoàng, "găm" giữ chờ bán dự án. Theo đó, các dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư sẽ bị thu hôi.
 

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.
Còn với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiếm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thối giá.

Về việc các nhà đầu tư đầu cơ - găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, không có để bán rồi để "hoang" chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến, xảy ra từ các khu vực đô thị tới nông thôn. Gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn do đất đai là "đầu vào" của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay.

Do đó, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, việc ban hành chính sách thuế BĐS là công việc cấp bách. Đánh thuế BĐS hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường BĐS. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới.

VARS cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.

Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thối giá BĐS dần trở nên vô nghĩa.

Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa BĐS "bỏ hoang" cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá…...

Tuy vậy, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cũng gặp nhiều thách thức.

Theo đó, để sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS Việt Nam. Để làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba... và giá trị của BĐS áp thuế. Điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực.
Đồng thời, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị

"kiệt quệ" sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3,...cho người thân; giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế,....
Tuy nhiên, VARS cho răng, bất cứ một chính sách nào khi mới đưa ra luôn có vướng mắc, vấn đề là phải cân nhắc "được - "mất". Nếu được nhiều hơn mất thì nên làm và mọi cái vướng đều có thể tháo gỡ. Và rõ ràng, việc đánh thuế BĐS được nhiều hơn mất!

2. Tiêu điểm thị trường

Hà Nội có 9 dự án nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Hà Nội vừa cập nhật danh sách 9 dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (tính đến 8/2024). Trong đó dự án có quy mô lớn nhất là cụm Chung cư Z35.1, Z35M.2, Z35M.1, Z34M.1, U35.1 thuộc Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park, phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, với 2.409 căn, do Công ty TNHH Thương mại và phát triển kinh doanh Ánh Sao làm chủ đầu tư.

Hải Phòng: 42 địa điểm định hướng thực hiện dự án nhà ở xã hội

Theo Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Hải Phòng được giao hoàn thành 33.500 căn từ nay đến năm 2030. Từ năm 2022 đến nay, Hải Phòng đã khởi công và đang xây dựng 9 dự án nhà ở xã hội với tổng số trên 15.000 căn. Đồng thời, trên địa bàn thành phố hiện có 21 dự án đã có chủ trương đầu tư, hoặc nhà đầu tư đang chuẩn bị khởi công xây dựng với quy mô 20.400 căn, Ngoài ra, Hải Phòng định hướng, quy hoạch, bố trí 42 địa điểm với diện tích gần 500ha để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
 

Bình Dương sẽ xây dựng thêm 26.552 căn nhà ở xã hội

Theo đề án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tỉnh Bình Dương giai đoạn 2021-2025, tỉnh sẽ xây 42.000 căn; đến nay, tỉnh đã xây dựng được gân 15.900 căn, mục tiêu đến năm 2025, sẽ xây dựng thêm 26.552 căn nữa.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thông tin về lộ trình điều chỉnh Bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản cung cấp thông tin báo chí về kết quả tiếp thu ý kiến góp ý tại các hội nghị phản biện về điều chỉnh Bảng giá đất. Theo đó, Ban Cán sự Đảng UBND thành phố đã họp và thống nhất chỉ đạo UBND thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các sở, ngành, UBND quận, huyện, TP. Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích các phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, chấp thuận chủ trương thực hiện. Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình 4 phương án.

Quảng Trị tập trung gỡ khó cho dự án trọng điểm hơn 2.000 tỷ đồng

Dự án đường ven biển kết nối hành lang kinh tế Đông - Tây tỉnh Quảng Trị giai đoạn 1, thực hiện từ năm 2021 - 2026 với tổng chiều dài tuyến là 48km. Đến nay, dự án đang vướng phải hàng loạt khó khăn, làm ảnh hưởng tiến độ thi công.

Đề xuất bãi bỏ 9 quyết định trong lĩnh vực tài chính đất đai.

Bộ Tài chính đang dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc bãi bỏ các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ trong lĩnh vực tài chính đất đai, do không còn phù hợp. Trong đó có Quyết định về việc giảm tiền thuê đất.

3. Kết luận - khuyến nghị

Thị trường bất động sản tháng 9/2024 cho thấy nhu cầu nhà ở tăng nhẹ do học sinh, sinh viên bắt đầu năm học mới, tạo áp lực lớn lên phân khúc thuê nhà và chung cư. Giá bất động sản khu vực trung tâm có dấu hiệu ổn định sau chuỗi tăng trưởng kéo dài, khi người mua có tâm lý chờ đợi chính sách mới từ Chính phủ. Thị trường nhà đất vùng ven tiếp tục sôi động, đặc biệt tại các khu vực đang phát triến hạ tầng giao thông. Lãi suất vay mua nhà giảm, kích thích giao dịch trở nên sôi nổi hơn và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chứng lại do tác động từ các yếu tố kinh tế vĩ mô và giảm sức mua từ khách hàng quốc tế.