Àco Homes hướng đến thị trường bất động sản cuối năm 2023 - tầm nhìn đến năm 2024

Àco Homes nhận định hai kịch bản có thể xảy ra cho thị trường bất động sản từ đây đến năm 2024. Cả 2 kịch bản đều phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng, niềm tin của các nhà đầu tư cũng như tình hình chung của nền kinh tế vĩ mô.

I. TÌNH HÌNH KINH TẾ PHI NÔNG NGHIỆP TRONG 2 QUÝ ĐẦU NĂM 2023

Thu ngân sách Nhà nước 6 tháng đầu năm 2023 giảm 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Chi ngân sách Nhà nước tăng 12,9%, đảm bảo các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, quản lý nhà nước, thanh toán các khoản nợ đến hạn cũng như chi trả kịp thời cho các đối tượng theo quy định.

1. Tổng Sản Phẩm Trong Nước (GDP) Quý II/2023

Ước tính tăng 4,14% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tốc độ tăng 0,34% của quý II/2020 trong giai đoạn 2011-2023.

Tính chung 6 tháng đầu năm, GDP tăng 3,72%, cao hơn tốc độ tăng 1,74% của 6 tháng đầu năm 2020 trong giai đoạn 2011-2023.

2. Sản Xuất Công Nghiệp 6 Tháng Đầu Năm 2023

đối mặt với nhiều khó khăn khi đơn hàng giảm, sức cầu yếu, chi phí đầu vào tăng cao. Tốc độ tăng giá trị tăng thêm của sản xuất công nghiệp trong quý II/2023 ước tính đạt 1,56% so với cùng kỳ năm trước.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2023, giá trị tăng thêm ngành công nghiệp tăng 0,44% so với cùng kỳ năm trước, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 0,37%.

3. Lãi Suất Ngân Hàng Nhà Nước

Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế thế giới đang gặp nhiều khó khăn do lạm phát tuy giảm nhưng vẫn ở mức cao. Song, trong nước tính thanh khoản của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD) được đảm bảo.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất để doanh nghiệp và người dân tăng khả năng tiếp cận vốn, góp phần phục hồi sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Hoạt động bảo hiểm trong những tháng đầu năm 2023 gặp nhiều khó khăn nhưng đã lấy lại đà tăng trưởng. Thị trường chứng khoán cũng có những tín hiệu tích cực trở lại, tạo tiền đề cho dòng tiền chuẩn bị chảy vào thị trường bất động sản trong tương lai.

4. Vốn Đầu Tư Trong 2 Quý Đầu Năm 2023

Theo giá hiện hành ước đạt 1.357,7 nghìn tỷ đồng, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Vốn đầu tư thực hiện của khu vực Nhà nước tăng 12,6%.

Cac chỉ số trên cho thấy sự quyết tâm nỗ lực của Chính phủ, bộ ngành,... Trong việc quyết liệt đẩy mạnh thực hiện nguồn vốn đầu tư công nhằm tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cả trong ngắn hạn và dài hạn.

5. Tình Hình Xã Hội

Theo khảo sát tình hình đời sống của hộ dân cư, đời sống của hộ dân cư trong 6 tháng đầu năm 2023 được cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm 2022.

Tỷ lệ hộ dân cư đánh giá có thu nhập trong 6 tháng đầu năm nay không thay đổi và tăng lên so với tháng cùng kỳ năm 2022 là 94%, tăng 15% so với kỳ báo cáo 6 tháng năm 2022. Công tác an sinh xã hội tiếp tục được các cấp từ trung ương đến địa phương quan tâm thực hiện.

II. ĐIỀU GÌ LÀM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHẬM PHỤC HỒI

GDP đầu năm khá thấp khiến 2 quý còn lại sẽ là 1 thách thức cự kỳ lớn nếu muốn đạt mục tiêu 6.5% Quốc Hội giao, cụ thể mỗi Quý cần phải đạt khoảng 9.5%.

1. Thực Trạng Nền Kinh Tế Chung

Số liệu về kinh tế Việt Nam trong quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023 cho thấy nền kinh tế còn gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên:

+ GDP vẫn cao hơn kỳ vọng và nền kinh tế tạo đáy rồi đi lên là có cơ sở.

+ Chỉ số về sản xuất công nghiệp đang tiếp tục tăng.

+ Mặt bằng giá cả cũng đang được kiểm soát tốt. Lạm Phát đang tiếp tục xu hướng giảm, dù Lạm Phát Lõi cao nhưng vẫn trên đà giảm.

+ Các điểm sáng về FDI thực hiện cùng nhiều hoạt động khác như: chính sách mới, niềm tin người dân,… (dù chưa thể hiện ra bằng dữ liệu).

+ Chính sách tài khoá đang áp dụng triệt để và nhận được sự đồng thuận lớn.

Cuối cùng là dư địa tăng trưởng của tín dụng vẫn còn lớn. Nếu dùng hết phần còn lại thì dòng tiền chảy vào nền kinh tế là rất khả quan trong phần còn lại của năm 2023. Tín dụng cho thị trường bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhiều vào giai đoạn sắp tới.

2. Các Yếu Tố Vĩ Mô Chưa Đáp Ứng Kỳ Vọng

Dự báo vĩ mô Việt Nam năm 2023, đã điều chỉnh lại mục tiêu và kỳ vọng. Các nhà điều hành khi đặt mục tiêu về tăng trưởng cũng đã cân đối và kỳ vọng đến nhiều yếu tố:

+ Trung Quốc mở cửa sẽ bùng nổ chi tiêu. Song, thực tế các nhà đầu tư, người dân Trung Quốc vẫn đang siết chi tiêu, các kỳ vọng không được như mong muốn.

+ Kỳ Vọng đầu tư công được hỗ trợ mạnh và giải ngân nhanh. 

+ Mỹ, EU... Hai thị trường xuất khẩu lớn đang chuyển hướng hợp tác, đầu tư chiến lược với Việt Nam. Tuy nhiên, nền kinh tế của cả hai thị trường này đang suy yếu và lạm phát dai dẳng.

3. Chỉ Đạo Từ Chính Phủ

Chưa rõ sẽ còn những chính sách nào tiếp theo từ chính phủ. Song, một điều chắc chắn là:

+ Đầu tư công sẽ tiếp tục được đẩy mạnh.

+ Chính sách lãi suất, tiền tệ, đầu tư,... Cũng nới lỏng nhiều hơn.

Để hoàn thành mục tiêu trên, chính phủ có thể áp dụng đồng thời nhiều chính sách truyền thống và phi truyền thống.

III. KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CUỐI NĂM 2023

Việc chuẩn bị gần 1600 mã trái phiếu doanh nghiệp lên sàn đem đến tin tốt cho thị trường bất động sản. Sự kiện này mở ra giải pháp cho vấn đề thanh khoản của các nhà đầu tư trái phiếu. Song, cần nhận thức rằng việc lên sàn 1600 mã trái phiếu không đổi đáng kể tình hình cho các doanh nghiệp hiện đang phát hành trái phiếu.

Tuy vậy, đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì đây là cơ hội để đa dạng danh mục tài sản và tìm kiếm lợi nhuận tiềm ẩn. Thực tế, kênh đầu tư này khá hấp dẫn nhưng ít được nhà đầu tư chứng khoán biết đến hoặc tham gia.

Thị trường bất động sản sẽ có những tiến triển tích cực vào nữa cuối năm 2023. Song cơ hội này chỉ phù hợp với một số nhóm đối tượng phù hợp, cụ thể:

+ Hiệu ứng thu nhập: Nhà đầu tư chứng khoán thành công sẽ có xu hướng lan toả tài sản sang bất động sản, quỹ đầu tư, hàng hóa ngang giá,... Và các lĩnh vực khác.

+ Phục hồi kinh tế vĩ mô: Mặc dù kinh tế đang ở vùng đáy nhưng đã xuất hiện nhiều dấu hiệu đi lên. Việc phục hồi tuy không diễn ra ngay lập tức nhưng dự báo chỉ trong khoảng 1 - 2 năm, thậm chí chỉ từ 1 - 2 quý.

+ Sự tinh chỉnh từ các chủ đầu tư: Các chủ đầu tư đang điều chỉnh lựa chọn loại hình sản phẩm phù hợp với vốn đầu tư phù hợp nhằm tạo mặt bằng giá thấp hơn trước đây.

* Tuy Nhiên

+ Tín dụng không thể chảy thêm.

+ Rủi ro cho vay lớn vẫn còn rất lớn

+ Tỷ lệ ràng buộc về cho vay trung dài hạn chuẩn bị áp dụng (mức dự báo khoảng 30%)

+ Niềm tin tiêu dùng còn thấp và thu nhập yếu…

+ Chủ đầu tư dự án chưa thể triển khai ngay các chương trình hỗ trợ tài chính như trước năm 2023.

+ Với các nhà đầu tư, mua nhà ở thực dùng đòn bẩy ngân hàng sẽ rất khó khăn.

Vì vậy bất động sản sẽ trở nên tốt hơn nhưng chọn lọc nhà đầu tư: Chỉ những ai có tài chính thật sự vững mạnh, sẵn dòng tiền mặt, dòng tiền tốt,… Thì hiện tại chính là thời điểm nghiên cứu, lựa chọn đầu tư,... Khi thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu tăng mạnh về giá.

IV. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2024

1. Cuối Năm 2023 Thị Trường Sẽ Ấm?

Trong giai đoạn hiện nay thị trường bất động sản khó khăn về pháp lý và dòng tiền. Các chuyên gia cho rằng để thị trường đi lên, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng.

Cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các Luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, cần có các chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… hài hòa lợi ích chung hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững.

Thêm vào đó, phát triển hạ tầng giao thông tiện ích giúp người dân dễ dàng di chuyển giữa các khu vực tạo sự linh hoạt sẽ phát huy tối đa nguồn cầu về nhà ở.

Về phía chủ đầu tư, cần linh hoạt trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng như hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra các sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người mua.

Thêm vào đó, triển vọng thu hút được tín dụng/vốn từ các công ty/quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào khu vực trọng điểm kinh đang rất tích cực.

Các công ty/quỹ đầu tư này đang có mặt ở Việt Nam đã và đang nghiên cứu cơ hội đầu tư để có thể rót vốn. Đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước nếu khai thác được.

Đặc biệt, Ttrong giai đoạn này, doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, phân loại dự án theo nhiều hướng như bán buôn, bán lẻ hay đưa ra thị trường trước sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, có thể thu hút người sử dụng, tiềm năng để đầu tư.

Cần có chính sách bán hàng hấp dẫn, linh hoạt, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng như thanh toán sớm, thanh toán dài, cần hỗ trợ ngân hàng với tỷ lệ vay đa dạng.

Đối với các dự án chưa thể tung ra thị trường thì cũng xem xét cân đối đẩy nhanh tiến trình:
+ Hoàn thiện thủ tục,
+ Hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư nước ngoài
+ Cải thiện dòng tiền cho dự án

Dự báo về triển vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào những tháng cuối năm 2023 còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm: tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp…

Theo đó, thị trường sẽ có những đợt điều chỉnh khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.

Về ngắn hạn, nguồn cung căn hộ mới sẽ vẫn hạn chế đặc biệt với dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền vì các giải pháp, chính sách có độ trễ.

2. Qua Năm 2024 Mới Sáng

Dự báo từ quý IV-2023, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả.

Song, từ nửa cuối năm 2023 cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân… Chú trọng điều tiết cung - cầu trong thị trường bất động sản. Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.

Đồng thời, cơ quan quản lý cần có lộ trình đánh thuế phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính… Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể.

Đồng thời, hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

Ngoài ra, quản lý rủi ro tài chính như lãi suất, tỉ giá, dòng tiền… Cũng là những yếu tố mà các doanh nghiệp bất động sản cần quan tâm.

Chắc chắn, thị trường sẽ giao dịch bất động sản sẽ tốt lên vào khoảng quý IV-2023 hoặc muộn hơn là quý II-2024. Điều kiện là các chính sách Chính phủ ban hành nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản thẩm thấu và tác động nhanh đến các đối tượng trên thị trường.

Theo đánh giá chung, thị trường nửa cuối năm 2023 là thời điểm cực kỳ tốt cho các nhà đầu tư mua vào. Phân khúc đầu tư nhà phố, căn hộ vẫn chiếm chủ đạo của thị trường.

3. Hai Kịch Bản Có Thể Xảy Ra

Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại các kênh đầu tư khác với mục đích tích lũy, phòng thủ,... Thậm chí là trú ẩn. 

Ở kịch bản thứ hai, lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền có thể quay lại bất động sản.

Tóm lại, thị trường bất động sản có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm hơn dự kiến. Vào khoảng từ cuối quý III/2023 đến đầu quý II/2024.

Trên đây là một vài kịch bản, Àco Homes dự báo thị trường kinh tế - bất động sản Việt Nam nữa cuối năm 2023, tầm nhìn đến năm 2024. Hy vọng, Quý Anh/Chị quan tâm đến thị trường bất động sản có thêm thông tin tham khảo. Liên hệ ngay Àco Homes qua Hotline để được tư vấn chi tiết (AWS01003).

———————————————————————————

ÀCO HOMES - TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Địa Chỉ: 31 Trương Định, Q.1, TP.HCM

Fanpage: https://www.facebook.com/acohomes.com.vn